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华夏幸福(600340):区域销售趋于平衡 待新年厚积薄发

发布时间:2020-01-18    研究机构:海通证券

事件:公司公告2019 年1-12 月经营情况简报。

19 年非京销售额占比提升,销售贡献趋于均衡,有利于平衡风险。2019 年公司全年销售额总计1451.59 亿元,同比-11.21%,其中产业园区结算收入额381.31,同比+22.85%,房地产开发签约销售额1027.94 亿元,同比-20.42%,其他业务(物业及酒店等)42.34 亿元,+29.80%。销售区位贡献方面,京津冀地区的销售金额占比从2018 年48.5%下降到39.4%,非京地区占比从51.5%上升到60.6%。我们认为,公司2019 年房地产开发签约销售额同比下降主要是因为2018 年公司投资取地不足导致阶段性货值不足,公司2019 年销售布局变化体现出公司异地拓展项目销售贡献正在逐渐放量,区位销售贡献趋于均衡将有助于分散因城施策带来的区域调控风险,有助于降低整体销售和经营风险。

环京主要销售地区进入限购第三年,受制需求有望逐步释放。根据廊坊市人民政府2017 年6 月发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,廊坊市主城区(含广阳区、安次区、廊坊开发区)、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县的限购政策为:

非当地户籍居民家庭需提供当地3 年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的,限购1 套住房。20 年为公司环京主要布局城市(固安、大厂、香河、廊坊)限购政策实行的第三年。我们认为,伴随受制刚需逐步在20 年逐步满足限购要求,20 年环京地区住宅销售有望转好。

19 年公司积极补充土地储备,20 年销售有望好转。2019 年公司取地金额共计311 亿元,面积共计421 万平方米,分别较2018 年增长204%和63%。

我们认为公司2019 年积极补充土地储备,为2020 年新开工以及对应销售的提速做好了准备,2020 年的销售增长有望同比回正。

股权激励业绩锁定性强,历史分红率稳定30%+。根据2018 年7 月公司出台股票期权和限制性股票激励计划的业绩要求,2019 年公司净利润增长率应较2017 年不低于65%(净利润约为145 亿元)。此外公司2016-2018 年分红比例稳定在30%以上。我们认为公司业绩增长有望达标,分红比例保持稳定。

投资建议:“优于大市”。我们预测公司2019 年EPS 约为4.92 元(我们对公司2019 年归母净利润预测保持不变,公司因回购和股权激励导致股本变化,进而影响EPS),给予公司2019 年8-10 倍PE 估值,对应市值约为1185-1476亿元,对应合理价值区间为39.32-49.15 元,对应2019 年的PEG 为0.28-0.35。风险提示。产业园区面积较大,业务周期长。

申请时请注明股票名称