华夏幸福(600340.CN)

华夏幸福:异地复制逐步兑现,现金流持续改善

时间:19-04-22 00:00    来源:中泰证券

事件:公司发布2018年年报,全年实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%;实现归母净利润117.46亿元,同比增长32.88%,EPS3.79元。

销售面积大幅增长,业绩逐步释放

公司全年实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%。其中,房地产开发业务实现营收515.5亿元,同比增长78.2%。房地产开发毛利率较去年增加7.46个百分点至29.73%,整体毛利率达42%。ROE较去年同期提升3.6个百分点至35.2%。截至2018年末,公司预收款项达1375亿元,预计将在未来2-3年内进行结转,业绩锁定性强。

销售方面,公司2018年销售面积实现大幅增长,同比增速达57.56%。分区域来看,非环京区域2018年全年实现销售面积774.12万方,同比增长143.7%,占总销售面积的51.53%,较2017年提升18.21个百分点。非环京区域贡献占比逐步提升,助力公司长期发展。

异地复制加速进行时,“产城+地产”优势进一步突显

报告期内,非环京区域合计实现营收257亿元,同比增长83%,占比较去年同期提升7个百分点至31%。其中,环杭州、环南京区域分别以88亿元、68亿元的营业收入,位居非环京营收贡献比前两位,同比增速分别为190%、51%。同时,环郑州、环武汉和环合肥区域开始发力,增速分别达1388%、370%、124%。随着非环京区域产业新城由规划逐步过渡到成熟运营,非环京区域占比有望继续提升,成为公司新的业绩增长点。

新增产城布局方面,报告期内新签PPP项目合作协议共18个,全部为非环京区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。土地获取方面,公司自去年四季度起土地获取力度加大,全年新增土储中,非环京区域占比大幅提升29个百分点至87%。2019年一季度,公司新增土储面积同比增长64%。产业发展方面,公司投资运营的园区新增签约入园企业702家,新增签约投资额1660亿元。其中,非环京区域新增入园企业501家,新增签约投资额1406亿元,同比增长52%,占公司整体新增签约投资额达到85%,非环京区域新增产业服务收入127亿元,同比增长316%。

平安入股彰显信心,股权激励提升效率

继平安人寿入股华夏幸福(600340)近19.70%的公司股份之后。2019年2月,平安人寿又增持5.69%的公司股份。截至年报披露日,平安人寿与平安资管合计持有公司25.25%股份。平安战略性入股,有效的缓解了公司现金流压力,同时充分体现出资本市场对公司未来发展的信心。2018年6月9日,公告披露股票期权与限制性股票激励计划,拟采用股票期权与限制性股票结合的方式授予公司董事、高级管理人员等130人权益合计10,454万份,约占授予时公司股本总额的3.54%。股权激励的实施,将有效地将公司管理层与公司发展绑定在一起,提升公司运营和开发效率的同时,稳定管理层组织架构,为未来成长再添动力。

积极拓展融资渠道,财务结构继续优化

报告期内,公司成功发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元;全年共发行13.7亿美元海外债券。截至2018年末,公司共有银行授信3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。传统融资渠道畅通的情况下,公司积极探索新的融资方式,例如:与光大信托、大业信托等机构合作成立产业新城基金,专门用于支持嘉兴产城、怀来产城的建设;公司下属全资子公司九通投资与平安资管设立3+3年期的基础设施债权计划。多元化的融资方式,将助力公司产业新城异地复制、深耕核心都市圈。截至2018年末,按债务时间来看,公司1年以内到期的有息债务占比下降12个百分点至19%,长短期债务比达到4.2倍,货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍。同时,2018年第四季度经营活动产生的现金流量净额为2亿元,自二季度起连续三个季度持续为正,现金流持续改善。

投资建议:公司作为产业新城的行业领军者,在环京区域大本营调控政策趋严后,运用“异地复制”的方式,积极拓展非环京区域。非环京区域合计实现营收257亿元,同比增长83%,占比较去年同期提升7个百分点至31%,异地复制正加速兑现。非环京区域产城拓展多处于建设起步阶段,前期资金投入规模将持续增加,多元化融资渠道的畅通,将有效缓解公司现金流压力。随着非环京产城逐步进入收获期,公司资金面将迎来持续改善。同时,公司保持着行业较高的分红水平,现金股利占归母净利达31%。根据2018年末项目测算,公司RNAV41.9元/股(含房地产开发业务,不含产业新城业务),较目前股价折让20%,具备充分的安全边际。根据平安入股时控股股东的业绩承诺,预计公司2019-2021年EPS为5.03、6.59、7.94元,对应当前PE倍数为6.69、5.11、4.24x、,维持“买入”评级。

风险提示事件:资金面流动性改善、调控政策放松节奏及产业新城异地复制不达预期,回款进度放缓等风险。