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房地产行业事件点评:楼市限售范围扩大,等待更多政策靴子落地

发布时间:2017-09-25    研究机构:东莞证券

近两天多地相继出台限售政策。其中重庆主城区新购新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满2年后才能上市交易;贵阳当地购买新建商品住房,3年内不得转让;南宁限售升级,在市区(不含武鸣区)法人单位购买二套及以上住房限售2年;南昌出台“限房价、竞地价”政策,并要求全市(含南昌县、进贤县、安义县、新建区)范围内所有新交易的住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;长沙限购升级,并规定当地购买的商品房(含二手房),取得不动产权证3年后才能再次出售;石家庄实施限购的同时要求新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易。西安商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房在调价前须向西安市物价局进行商品住房价格申报。

可以看出,7大调控城市均为二线城市中的省会城市,也是近期楼市整体成交价格涨幅相对领先的热点城市。在今年楼市整体调控之下,当地楼市仍保持较炽热的状态,同时临近国庆前后传统的政策密集发布期,部分热点城市公布新一轮调控政策在预期之中。

今年以来,也已经有多个城市实施了限售政策,限售期限多在2年至5年之间。而限售政策整体来看,是通过行政手段抑制二手房的交易,降低其流动性。这对于抑制部分希望通过短炒谋利的投资投机者将带来直接的阻断作用,有利于抑制资金较紧的投资投机者;但同时对于需要换房的刚需及改善型人群也会带来一定的误伤(特别是销售期限较长的城市)。另外一方面,政策对于一手房销售没有抑制,在当前新房库存下降,同时短期供应量不能跟上需求的情况下,供需出现失衡,可能会进一步触发一手房市场的火爆行情。

总的来看,我们认为今年以来楼市调控持续加码,而前8月全国整体商品房销售额仍维持两位数的增长,楼市成交量价仍相当理想,超出预期。同时在临近国庆前后,这传统的政策发布密集期,更多的城市加入限售、加码调控也在预期之中。未来一个月,包括国企前后及十九大等重要时点,更多的政策落地也是大概率事件。政策调控也符合中央领导人提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,“因城施政、分类调控”等核心原则。

我们之前报告也一直强调,过去十年房地产行业经历了多伦的政策调控,但房地产市场持续向上趋势并没有改变(中央及地方政府也是希望抑制楼市短期的过度炽热,而不是希望把行业打压死)。开发商也是对调控身经百战,竞争性强的龙头房企在政策打压之下更能挤压对手,提升市场份额。而房地产板块走势也是从16年以来整体跑输大盘,当前行业整体销售保持理想,龙头房企结算业绩有保障,行业估值处于历史低位,存在补涨需求。我们认为短期政策密集出台的时点之下,同时9月份行业出现久违的一轮向上走势,板块继续向上的动力短期可能受政策影响有所抑制。等待政策靴子落地,同时市场逐步消化政策带来的负面情绪,行业板块(特别是低估值龙头个股)仍存在估值修复的需求。继续建议投资者关注全年销售理想,业绩保障性高,同时估值便宜的龙头个股。包括万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、华夏幸福(600340)(600430)、世联行(002285)等。

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