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星河商置二度冲上市 母公司500亿押注产业地产路在何方

时间:20-08-26 07:17    来源:新浪

原标题:星河商置二度冲上市 母公司500亿押注产业地产路在何方 来源:投资者网

7月20日,深圳市星河商用置地股份有限公司(下称“星河商置”)向港交所发起了二次IPO冲刺,其上市平台名称继续沿用了“星盛商业管理股份有限公司”。

这是深圳老牌地产星河集团董事长黄楚龙控股的一家物业,该物业在2016年新三板上市后,经历了摘牌,今年1月份递表后失败,现在坚定上市的星河商置开始二次上市。

在资本市场,商置及物业板块的上市、发展及未来,与其母集团经营发展密不可分。显然,在深圳人眼中,以“COCO Park”系列出名的星河商置很大程度上代表了星河集团的形象与特点。

二次“打包”上市

星河集团是一家有着32年发展历史的深圳老牌房企,业务涉及地产、金融、产业、置业、物业等五大板块,实控人为黄楚龙。星河集团的物业板块为智善生活(836397.OC)已在新三板上市。

星河分拆物业上市始于2016年,彼年星河的“两子”,一个是上述物业板块的星河至善生活,另外一个是黄楚龙实际控股的星河商置。

自2019年7月从新三板摘牌后,黄楚龙把星河商置上市的方向转向港交所。今年1月份,在新冠疫情肆虐之际,星河商置向港交所迈出了上市的第一步――递交招股书,半年时间过去,伴随着招股书的“失效”,星河商置开始二度递表。

7月20日,星河商置向港交所递交二次招股书,即在首次招股书的基础上,更新了经营数据及面临的一些新情况,整体变化不大。

从最新的业绩基本面来看,星河商置的规模在行业内尚属小型,近八成收入主要来源于星河集团及旗下物业星河至善生活,招股书显示,2017-2019年间,星河商置实现收入2.78亿元、3.29亿元、3.87亿元;2020年前四个月实现收入1.36亿元,较上年同期的1.24亿元所上涨,整体规模从同行相比偏小。

2017-2019年间,星河商置整体毛利率分别为49.9%、51.7%、51.8%;截至2020年4月30日,毛利率水平上升至60.2%,净利润率也达到32.9%。

关于上市的想法及其公司未来发展,《投资者网》联系了星河集团品牌部及星河商置上市部门相关工作人员,对方表示:“目前以统一公告内容为准。其他不便回复。”

星河商置的经营模式主要侧重于商业管理服务方面:为商业项目提供经营管理服务、管理输出服务、联营服务,公司主打“轻资产”运营路线,名下没有自持的物业。

目前星河商置旗下有五大品牌提供商业运营服务,包括城市型购物中心COCO Park、区域型购物中心COCOCity及iCO、社区型购物中心COCOGarden以及高档家居布置购物中心“第三空间”。

以星河购物中心COCO Park为例,深圳福田星河COCO Park是公司的标杆项目,也是星河商置运营购物中心的一个起点。自2006年开业起,因地处深圳福田中央CBD的核心地段、及带有“中国首个公园情景式购物中心”的光环,星河COCO Park多年来日客流量超2万人。

正是基于星河COCO Park成功的运营经验,星河商置开始把这一商业模式向外输出及进行多地“复制”。目前其品牌项目遍及深圳、广州、惠州、常州、普宁、鄂尔多斯、恩施等多地。

招股书显示,截至2020年4月30日,公司业务扩展至中国17城,管理商业项目合共45个,其中25个位于大湾区(16个位于深圳)、8个位于长三角地区、5个位于华中地区及7个位于其他地区。

据悉,未来五年,星河商置计划将以“珠三角”、“长三角”为核心,布局经济发展良好的二、三线城市,实现输出商业服务项目 30 个以上,运营面积超过 200 万平方米。

不过,星河商置管理运营的项目资源主要还是来源于星河集团,依赖其获得的收入占比超八成,这意味着目前来自第三方的业务及收入占比仍很小。同时,从目前大多数项目聚集深圳的态势来看,随着星河商置多地拓展,其未来收入是否可持续?星河商置将综合商业项目进行多地“复制”是否能造出多个“深圳COCO Park”?这都是市场存疑之处。

从市场情况分析,星河商置品牌模式的外拓之路并不顺利,但基于深圳COCO Park的成功经验,星河商置仍在积极外拓。

500亿准备投向哪里

星河商置背后的黄楚龙,是位传奇人物,他花了41年时间缔造了自己的千亿帝国。

2019胡润百富榜上,现年60岁的星河集团创始人兼董事长黄楚龙以身家300亿位居榜单第100位。今年3月20日,黄楚龙以390亿元财富跻身《2020胡润全球房地产富豪榜》第40位。

1989年,黄楚龙从政府辞职,向商界转型。1998年,星河“三明珠”系列产品――星河明居、星河雅居和星河华居获业界认可,2002年黄楚龙拿下了深圳东山珍珠岛改组项目,次年黄楚龙又收购深圳中心区福田星河COCO Park地块,该地块位于深圳CBD购物公园及会展中心区域,一时被外界瞩目。

32年,布局29座城,开发面积累计超5000万平方米,土地储备面积逾3300万平方米,总资产超千亿,星河集团的业务版图主要位于珠三角、长三角以及京津冀地区。

但对标房地产行业有的企业,星河集团的核心地产业务可谓多年来止步不前。

以早年和星河一同在深圳长大的卓越集团为例,据克而瑞2019年中国百强房企榜单显示,2019年星河集团以262.5亿的销售额位列榜单第84位,而卓越集团则以667.2亿销售额位列第43位,规模差距不断拉大。同时,较星河晚起步的深圳房企佳兆业集团,2019年以全口径突破千亿的销售业绩位居榜单第29位,相较于“同龄”或“晚辈”,星河集团已明显“掉队”。

意识到这一点的星河集团,近两年开始将注意力往产业园区方向聚焦,如布局产业园区的人工智能项目。2020年以来,星河集团宣布拟掷500亿元重金在惠州、东莞两地投资产业园区。

星河集团官网披露,今年4月30日,星河(惠州)人工智能产业园奠基仪式在惠州仲恺高新区隆重举行。作为惠州市七大千亿级工业园区之一广东(仲恺)人工智能产业园起步区的重要组成部分,星河(惠州)人工智能产业园位于广东(仲恺)人工智能产业园青春片区,项目总投资超200亿元,总规划占地面积超140万平方米;5月29日,总投资超300亿元,星河将在东莞黄江镇打造人工智能小镇。

由此来看,总金额超过500亿元,以主打人工智能为名的产业地产或将是星河集团急于翻身的关键。不过,要想做好产业地产的难度显然要比做住宅与COCO Park要大得多。

据《投资者网》查阅,目前房企向产业地产方向转型者众多,前30强房企中有近一半均有涉足产业地产,这意味该市场竞争者众多,且该领域目前已有华夏幸福(600340)、张江高科、联东集团、上海临港、亿达中国、中电光谷等专业企业。

广州知名房地产专家韩世同向《投资者网》表示:“产业地产真正做成功的企业很少,现在很多房企纷纷涉足该领域,在我看来,或许是新一轮的挂‘羊头’卖‘狗肉’,也就是打着做产业的幌子,继续卖地。”

在韩世同看来,新进入的房企,在产业地产方面仍具备优势,但由于产业地产前期投入时间长、消耗资金大,很多房企做起来很难,即便做起来了,开始多地‘复制’的时候也不一定能成功,该领域门槛高、不同城市的产业基础、人才、技术及政策不同,因此,城市的差异性决定其很难标准化,甚至去多地扩张。

简而言之,错过了中国房地产高速发展的住宅与商业地产年代,眼下拿出数百亿重金投向产业地产的想法与思路,不管是星河集团,还是正在谋求上市的星河商置,其面临的挑战与市场形势都异常激烈。