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房地产行业:市场波澜不惊 低成本强运营为王

发布时间:2019-11-27 05:14    来源媒体:和讯

一、宏观政策调整空间有限

宏观政策调整空间有限,继续落实因城施策。在内部经济发展面临转型升级和新旧动能转换带来的增速下降之际,外部环境又充满了不确定性,传统的财政政策和货币政策施展空间受到制约。房地产长期仍是中国经济的压舱石和稳定器。调控政策上继续落实“因城施策”的调控方针,实现稳地价、稳房价、稳预期。政策上已逐渐实现有保有压式的精准调控,使房地产市场维持在一定的区间内运行。

二、房地产市场稳字当头

房地产市场稳字当头,房企现金流面临考验。我们判断明年一二线城市的需求将维持稳定,而三四线城市由于需求已出现改善化趋势预计将会稳中有降,房地产市场整体需求将维持稳定。但由于信托等融资渠道受限,影响房企拿地意愿,明年土地市场大概率将出现下行。对于房企而言,不应幻想融资端的调控放松,应该对现金流进行更科学的安排,销售回款对房企的意义将会越来越重要,未来融资端的集中度提升会开始加速。

阿尔法的机会来源于成本优势及存量运营。在资金端或资产端亦或是两者同时具备成本优势的房企,将在当前市场格局中拥有更强的竞争优势。资金端的成本优势可以理解为较低的融资成本、通畅的融资渠道和合理的负债结构。而资产端的成本优势则可以理解为差异化的拿地能力及由其带来的较高的房地比。另一方面存量市场的机会也不容忽视:商业能够提供稳定增长的现金流,在低利率时代提供稳定回报率。而物管行业即将迎来竣工大周期,将成为地产产业链上景气度最高的子行业,增值服务将助其与地产周期逐渐脱钩,而随着龙头公司的不断上市,市场关注度也将持续提升。

三、楼市将小幅回调

站在当前回顾2019年,其实今年是房地产行业基本面比较超预期的一年。在2018年销售面积17亿平方米的高基数之下,2019年1-9月销售面积仅同比下跌0.1%,且以目前的趋势发展,全年很可能实现微幅正增长,而去年底,市场普遍认为销售面积会出现5%左右的下跌。2019年销售的超预期,主要来源于低能级城市销售回落程度低于预期。我们认为在经过2017-2019年连续3年的高销售面积之后,叠加2020年棚改动能的进一步衰弱,低能级城市的销售回落态势仍将延续。在严格的调控之下,高能级城市或许政策会有局部的缓和,但难以形成量价齐升的情况。

我们判断2020年楼市将小幅回调。我们预测2020年房地产行业三大核心指标为:销售面积增长(-4.4%)、新开工面积增长(2.0%)、房地产开发投资增速(4.7%)。我们同时判断,新房销售金额增速可能呈现为围绕正负零的窄幅波动(预期-0.5%),高于面积增速是因为房地产销售价格将维持小幅攀升。

四、投资建议与投资标的

我们认为,2020年在销售和政策上出现大幅度调整的概率非常低,融资环境的持续不友好才是核心矛盾,对房企而言现金流的管控乃是重中之重。因此我们认为在资金端或资产端具备成本优势的房企,以及在商业物管存量市场中的龙头公司,将在当前市场格局中拥有更强的竞争优势。与之对应我们推荐三条主线:1、在资金端拥有优势的公司,推荐保利地产(600048,股吧)(600048)、万科A(000002)、金地集团(600383,股吧)(600383)、旭辉控股集团(00884);2、拥有独特模式并在资产端优势明显的公司,推荐融创中国(01918)、绿地控股(600606,股吧)(600606)、大悦城(000031,股吧)(000031,)、中国金茂(00817)、华夏幸福(600340,股吧)(600340);3、商业物管等存量市场的龙头公司,推荐大悦城(000031),建议关注中航善达(000043,股吧)(000043)、绿城服务(02869)、碧桂园服务(06098)、永升生活服务(01995)。

风险提示。通胀上升可能招致更严厉货币政策,房地产税出台使得商品房市场受到冲击,融资政策进一步收紧影响房企资金周转。

链接:个股分析

大悦城(000031)

商业地产标杆

大悦城作为内资商业地产标杆,卡位一二线核心资产,拥有极强的招商、运营和品牌力,历年租金稳定增长。AH 平台整合后拿地端获得强大优势,积极拿地之后也推动销售持续快增,核心基金撬动资本赋能、轻重并举加速标准化复制。2017年至今,公司利用大悦城品牌与中粮产业协同在二线城市获得低价地块,总体平均拿地楼板价较周边住宅成交均价折价47%,其中我们估算分摊后住宅拿地均价较周边住宅成交价格平均折价38%。(华创证券)

金地集团(600383)

10月销售增长两成

金地集团公布10月销售数据,10月公司实现签约金额158亿元,同比增长19.6%;实现签约面积86.8万平方米,同比增长51.2%。1-10月,公司累计实现签约金额1,576.5亿元,同比增长32.1%;实现累计签约面积797.1万平方米,同比增长25%。金地集团作为老牌龙头房企之一,30载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统,而聚焦一二线+18年销售低基数+开工积极推动可售充沛之下,公司19年销售弹性更佳。(华创证券)

(责任编辑:王治强 HF013)

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