华夏幸福(600340.CN)

“港版华夏幸福”的迷茫 宏泰发展净利下降与过度依赖龙河项目

时间:20-09-01 22:50    来源:新浪

疫情冲击之下,产业运营商的生存状况几何?或许,从宏泰发展的期中答卷里可以窥视一二。

8月28日,被称为“港版华夏幸福(600340)”的中国宏泰产业市镇发展有限公司公布了中期业绩。数据显示,期内,中国宏泰发展实现营业收入14.26亿元,同比减少6.95%,股东应占溢利5.82亿元,同比减少23.4%,毛利润11.78亿元,同比减少2.1%,基本每股盈利0.35元。

对此,有了解宏泰发展的资本市场人士向观点地产新媒体透露,在近日举行的宏泰发展投资者会议中,管理层对业绩下滑做了解释,公司认为在新冠疫情影响下,各地陆续封城,暂停了各类社会经济活动,对公司主要客户群及公司自身的房地产业务开发及销售有所影响,因此,公司上半年收入及盈利都略为承压。

提及下半年,上述人士表示,宏泰发展管理层认为下半年的目标很简单:完成任务,降低财务风险,减少不必要的投资。

过度依赖龙河项目

“如果没有疫情,我觉得今年能够回收的更好一些”,投资者转述宏泰发展管理层的话表示。

宏泰发展是一家非典型的房地产公司。资料显示,该公司创立于1995年,早期主要从事城市住宅和配套设施建设。2005年,宏泰发展开始转型,不断探索产业园区的开发和运营,并于2014年实现香港上市。

该公司的定位是“产业市镇综合发展商”,因其定位与发展模式与华夏幸福类似,外界通常称这家产业市镇发展商为“港版华夏幸福”。

转型十年,宏泰发展的住宅开发身影越发模糊,而其向产业发展商转型的过程中,不可避免遭遇难题和阻力。

据悉,上半年,宏泰发展实现营业收入14.26亿元,同比减少6.95%。其中,产业市镇发展收入13.76亿元,同比减少1.6%,物业发展收入3370万元,同比减少69.4%,物业租赁收入为1600万元,同比减少28.5%,上述三项业务分别占总收入的96.5%、2.4%及1.1%。

对比来看,该公司由产业市镇发展获得的收入占比逐年增加,物业开发所得收入占比逐年减少,这也就意味着,宏泰发展的转型初见成效。

2018年中期,该公司录得产业市镇发展收入13.46亿元,占总收入54.61%,2019年中期,该项收入的占比达到91.3%。截至今年中期,宏泰发展提供规划、开发及/或营运服务予十个产业市镇项目,其中河北廊坊四个,河北张家口、石家庄各两个,湖北鄂州及武汉各一个,而产业市镇发展收入占比也提升至95%以上。

但细看财报可知,龙河高新区项目是其中的核心收入来源,该项目收入则主要来源于该园区政府土地出让确认的销售费用收入。

截止2020年6月30日,龙河高新区完成土地出让27.7万平方米,平均出让价格为人民币8944元/平方米,土地出让金总计24.8亿元人民币,宏泰发展在龙河高新区获得土地出让确认销售费用收入为12.44亿元人民币,占总收入的87.24%。

过度依赖龙河高新区项目,使得宏泰发展应对风险的能力大大降低。此前,标普在报告中也指出,由于宏泰发展正在减少在其他地区的投资,未来两年,中国宏泰发展来自除龙河以外的园区的收入和现金流不太可能大幅增长。同时,中国宏泰发展对龙河的依赖和集中风险不太可能显著改善。

投资人士告诉我们,管理层认为,宏泰在龙河高新区做了十几年,项目比较成熟,现在也进入了收成阶段,石家庄两个园区虽然能够回笼一些资金,但总体来说比较少,剩下的几个园区基本上还没有产出,所以外界看到公司对龙湖高新区的依赖度比较高,

事实上,类似宏泰发展等产业运营商,只有在园区完成招商引资后,才会有土地的收入。受全球新冠疫情影响,园区招商工作遭遇更大的压力。投资者提及,宏泰发展管理层在会上提到,因疫情突发,目前,很多外资企业进不来,国内企业也基本维持原来的生产。

有行业人士告诉观点地产新媒体,如果没有疫情,宏泰发展今年能够回收的更好一些,所以该公司对龙河的依赖还有一个过程,今年下半年的情况和上半年差不多,明后年情况可能会好一些。

29亿应收与42亿待售土地里的财务账本

事实上,在宏泰发展转型的路上,因过度依赖单一项目、环京调控等因素,该公司的发展并不稳定,如今,因地产调控趋严,叠加今年初的疫情影响,宏泰发展显出疲态。

据观点地产新媒体获悉,宏泰发展的开发运营的产业市镇主要通过政企合作的PPP市场化运作模式来进行。也就是说,宏泰发展的这种产城模式,一方面对政府和政策的依赖性极高,因此,一旦政策转变,就会带来巨大的不确定性。

另一方面,这种模式的前期投入大,且前期开发的各项费用均由宏泰发展自行承担。据悉,在与政府签约之后,宏泰发展须在前期投入大量的资金进行收储、打造产城项目,资金压力较大。

同时,该公司更要承担招商引资的风险,一旦无法成功招商引资,土地无法变现,企业的资金链就容易紧崩。

数据显示,于2020年6月30日,宏泰发展录得贸易应收款项29.4亿元,环比增加8.2%,同比增加168.25%。

其中,龙河高新区上半年土地销售确认的费用收入有约7.1亿元,因相关地块成交日期为中期报告截数日当日,故影响了应收款项;按过往惯例,这部分款项一般会在成交后90天内收到(截至8月中已再回款2.7亿元)。另外,有21.9亿元为来自外阜园区的贸易应收款项,其中,2020年上半年外阜园区回款1.0亿元,新增1.6亿元。

投资人士告诉我们,管理层在会上以该公司做产业园区的流程解释道:做一个园区,前面三年基本上在做基础建设,九通一平,做完之后还有一个软的环境,然后才能进入招商引资、出让土地的阶段,宏泰发展土地投资的回收周期有3-5年。

与此同时,截至期末,宏泰发展的总资产较去年末微增3.7%至,净资产为59.7亿元。在该公司的流动资产当中,除了存在29亿元的应收款外,还存在42.6亿元的待售土地开发项目。

同期,该公司的总负债达到65.1亿元。在负债当中,因今年到期债务增加,该公司的短期负债较去年末增长119.5%至36.87亿元,长期负债减少41.1%,录得28.27亿元。