华夏幸福(600340.CN)

华夏幸福踩油门

时间:20-07-16 22:02    来源:东方财富网

原标题:华夏幸福(600340)踩油门

7月13日,华夏幸福以12.92亿元价格在廊坊大厂获得4宗土地,截至目前,华夏幸福2020年累计拿地支出达到了254.48亿元。

从2018年四季度恢复拿地以来,华夏幸福正在试图重回规模轨道,2019年全年拿地金额达到311亿元,是2018年的三倍以上,创造了华夏幸福单年拿地金额的历史新高。

2019年华夏幸福全年房地产销售额为1027.94亿元,同比下滑14.38%,为2016年以来最低。华夏幸福将销售额下降归因于2018年以来拿地下降导致的土地储备不足。

截至2019年底,华夏幸福土地储备计容面积为1058万平方米,2020年,华夏幸福计划新开工1110.6万平方米。显然,其土地储备与计划新开工之间还存在差距,想要实现全年开工计划,需要获取更多的土地。

华夏幸福在多个场合均表达了2020年业绩要在2019年基础上“更上一层楼”的愿景,增加土地储备无疑是实现业绩目标的基础,目前华夏幸福还未公布二季度经营简报,不过其一季度房地产销售额仅为49.4亿元。

2017年-2019年的上半年,华夏幸福的房地产销售金额分别为500.93亿元、652.64亿元和478.7亿元。从今年一季度实际销售额来看,华夏幸福二季度乃至全年销售仍面临着较大的压力。

截至3月末,华夏幸福土地储备进一步降至1045.25万平方米。华夏幸福为第二季度制定了共计不超过330亿元的拿地计划,截至第二季度末,实际拿地完成率为65%左右。

在加大拿地力度的同时,华夏幸福也在通过各种途径加大杠杆。截至2020年一季度,华夏幸福剔除预收账款后的资产负债率为83.6%,超过平安入股前的负债水平。

一位接近华夏幸福的人士表示,华夏幸福房地产业务主要为平安保险的资产配置服务,所以不存在财务上的风险。

逆势拿地

2020年以来,受疫情影响,全国主要房企拿地金额、拿地面积与2019年同期相比,降幅均超过50%。根据统计,截至7月16日,全国主要50家房企2020年的拿地金额,仅有6家超过2019年同期。

华夏幸福是6家之一。根据华夏幸福公告及公开拿地信息,截至7月12日,华夏幸福今年累计拿地金额是254.48亿元。

这一拿地过程中,华夏幸福南方总部充当了先锋的角色,其在武汉、南京、广州、哈尔滨等地拿地金额达到175.66亿元,占到华夏幸福拿地总金额的近七成。

4月30日,华夏幸福南方总部以63亿元价格在南京秦淮区获得大校场商办混合用地,该幅土地计容面积为94.28万平方米,综合楼面价为6682.51元/平方米。这是继2019年武汉长江中心项目后又一大手笔拿地。

一个月后的5月29日,华夏幸福南方总部在武汉以19.5亿元获取一幅住宅、商服、公园和绿地用地,地块规划建筑面积21万平方米,综合楼面价为9276.29元/平方米。从去年9月至今,华夏幸福南方总部在武汉拿地总金额达到了135.75亿元。

6月16日,华夏幸福南方总部在哈尔滨累计获得5幅土地,耗资24.77亿元,综合楼面价4888.72元/平方米;三天后,再次以68.39亿元在广州获得6宗土地,楼面价为1.52万元/平方米。

截至2019年底,华夏幸福土地储备计容面积为1058万平方米,同等销售规模的远洋集团、荣盛发展等房企的土地储备规模在3000万平方米到5000万平方米。

土地储备是影响华夏幸福销售规模的重要原因之一,2019年全年,华夏幸福房地产销售额为1027.94亿元,为2016年以来最低水平。华夏幸福将销售下滑原因归于2018年以来拿地减少造成土地不足。

平安以战投身份加入华夏幸福以来,华夏幸福内部进行了包括人事、业务、管理、考核、债务在内的系列变革和调整。随着调整完成,华夏幸福再一次开启了融资和拿地,尤其是南方总部成立以来,成为华夏幸福拿地主力军。

2020年一季度,受疫情影响,全国土地市场普遍冷淡,华夏幸福一季度拿地金额为27.27亿元。

进入第二季度,随着疫情好转,土地市场和房地产市场逐步复苏,房企逐步开始恢复拿地。根据华夏幸福公告,4月计划拿地金额是110亿元,5-6月计划拿地金额不超过220亿元,不过,二季度华夏幸福拿地金额与计划还有一定距离。

根据公告,华夏幸福4月拿地金额为82.26亿元,完成计划的75%左右;5、6月合计拿地金额131.98亿元,完成计划60%左右。二季度累计拿地金额214.24亿元,完成330亿元计划的65%。

加大融资

在加大拿地力度的同时,华夏幸福也在加速在资本市场的动作。

2020年一季度,华夏幸福销售商品提供劳务收到的现金是115.05亿元,而相应支付的现金是139.26亿元,加上职工、税费等支出,最终一季度经营活动产生的现金流量净额为-125.12亿元。

一季度,华夏幸福取得借款收到的现金是396.71亿元,偿还债务支出是203.43亿元,最终筹资活动现金流量净额是160.89亿元。截至3月底,华夏幸福现金及现金等价物余额是446.17亿元,比2019年底增加了34.73亿元。

二季度开始,华夏幸福加大融资力度,4月20日,完成发行一笔5亿元中票;7月7日,总额不超过50亿元的公司债券获得中国证监会注册批复;7月8日,一笔5.6亿元定向债务融资获得中国银行间交易商协会通过。

7月11日,华夏幸福发布公告称,计划发行一笔20.5亿美元的海外债券。此外,2020年上半年,华夏幸福累计担保额度为449.48亿元,截至6月底,华夏幸福累计担保额度为1575.64亿元,为最近一期审计归属上市公司净资产的313.17%。

另外,从5月开始,华夏幸福累计进行了5笔永续债融资,总额为151亿元。其中最大两笔永续债融资均来自中国平安:一笔是6月28日向平安养老保险融资50亿元,利率为8.5%;另一笔是7月10日向平安资管融资60亿元,利率为8%。

根据经济观察报不完全统计,华夏幸福永续债存量额度为289亿元,其中110亿元来自第二大股东中国平安,18亿元来自大股东华夏控股,其他几笔均来自信托机构。

利率最低的是来自华夏控股一笔18亿元的永续债,初始利率为6%;最高利率为中原信托、西部信托、中信信托和陕西国际信托等4笔合计95亿元的永续债,初始利率均为9.5%,还有一笔来自中铁信托15亿元永续债利率为9.424%。

根据初始利率计算,这些永续债将使华夏幸福2020年归属母公司股东利净利润大约减少12.24亿元,到2021年将达到24.8亿元。根据约定,永续债利率普遍在1年到3年进行上浮,上浮后,最高利率为10.5%-15.5%之间。

截至3月底,华夏幸福有息负债合计2057.96亿元,比2019年底上升了11%,其中短期负债为832.81亿元,比2019年底上升了22.39%。

少数股东

在逆势扩张过程中,除传统融资手段外,通过少数股东投资也是一种重要方式。华夏幸福年报显示,2019年通过这一渠道流入的资金是105.28亿元,2020年一季度流入资金是45.04亿元。

这些以少数股东投资名义进来的资金,除了一部分来自华夏幸福的合作伙伴外,还有一部分来自由王长安和付宝芝两名自然人控制下的数家公司,这些公司将资金以入股、增资等方式注入华夏幸福开发的房地产项目中。

2019年3月,由王长安持股20%、付宝芝持股80%的霸州市桂淼商贸有限公司成立,当年6月19日,由霸州桂淼全资控股的北京桂纬新东商贸有限公司成立,形成一个三级控制的组织构架。

2019年8月-11月期间,北京桂纬新东先后成立京誉沃翔企业管理有限公司、北京顺裕远恒贸易有限公司、北京弘博瑞企业管理有限公司、北京信源慧企业管理有限公司、北京辰越木康科贸有限公司、北京贯天德俊科贸有限公司、北京达欧浩秦贸易有限公司和北京聆智伟企业管理有限公司等8家全资子公司。

6月28日,北京聆智伟通过增资8219万元注册资本,持有华夏幸福旗下德清裕荣49.32%股权。同一天,北京聆智伟引入中城联盟旗下的两只基金,新增了1.25亿元注册资本。

6月19日,北京辰越木康和北京弘博瑞共同向固安孔雀海房地产开发有限公司增资4896.55万元。7月7日,经过第二轮注资,固安孔雀海注册资本上升到28亿元,其中北京辰越木康出资10.89亿元,北京弘博瑞企业出资9亿元。

早在2019年12月4日,京辰越木康为固安孔雀洲房地产开发有限公司增资4.19亿元,持股67.68%。2020年1月13日,廊坊京御和北京辰越木康共同对固安孔雀洲进行增资,固安孔雀洲的注册资本上升至19.8亿元,其中北京辰越木康出资13.4亿元。

2019年9月12日,北京贯天德俊增资华夏幸福旗下的大厂裕鼎地产,先后投入4.6亿元注册资本,持股73%;2020年1月20日,北京贯天德俊进入华夏幸福旗下肥东裕泰,先后投入4.86亿元,持股73%。

2020年3月,北京贯天德俊先后两次对华夏幸福旗下南京裕鼎增资3.59亿元,持股73%。2020年7月1日,又以3.16亿元的增资取得华夏幸福旗下大厂裕坤30%的股权。

2019年9月12日,北京贯天德俊对大厂裕仁增资2700万元,持股73%;同年12月6日,北京誉沃翔从北京贯天德俊接手大厂裕仁73%股权,并增资1.17亿元。

2019年9月,华夏幸福旗下新郑市裕坤苑房地产有限公司开发的新郑孔雀城公园海项目动工当月,达欧浩秦先后为项目项目注入4.68亿元注册资本,持有项目股权比例接近70%。

2020年1月16日,达欧浩秦和廊坊京御地产将持有新郑御坤苑的全部股权抵押给招商银行郑州分行。从股权关系看,新郑裕坤苑控股股东为达欧浩秦,不过,在华夏幸福的各类公告中,仍将其视为控股子公司。

除了利用这些公司为项目直接注资外,王长安和付宝芝控制下的公司还通过融资为项目注入资金。2019年12月12日,由中诚信托和鼎信长城合资成立的嘉兴鼎信沛然通北京达欧浩秦、北京辰越木康和北京贯天德俊等主体为华夏幸福旗下7个项目注资20.75亿元。

据上述接近华夏幸福的人士透露,虽然这些项目股权进行转让,但仍然为华夏幸福的控股下的公司,“之所以这么操作,主要是为了降低上市公司的负债率”。

(文章来源:经济观察网)